•уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или
иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части,
предусмотренной договором об ипотеке;
•уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за
пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в
обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием
выплаты процентов;
•уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм,
причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением
взыскания недвижимости на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования
залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения
за счет заложенного имущества.
Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором
займа, заимодавец имее'1 право на получение с заемщика процентов на сумму
займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в
договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей по
месту жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо,
- по месту его нахождения ставкой банковского процента (ставкой
рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его
соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты
выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или
договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности
в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор
не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать
уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства (ст.330 ГК РФ).
В силу важности условий каждого конкретного договора об ипотеке считаем
необходимым раскрыть основные из необходимых условий, которые должен
содержать
договор исходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении
договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке».
Содержание договора об ипотеке включает существенные, обычные и
случайные условия.
Первоочередное значение для сторон договора об ипотеке имеет достижение
соглашения по всем существенным условиям названного договора, как того
требует п.1 ст.432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между
сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по
всем существенным условиям договора».
К числу существенных относятся те условия, которые названы в законе или
иных правовых актах.
К существенным условиям договора, относятся условия, соответствующие
п.1 ст.432 ГКРФ:
1) условия о предмете договора;
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные;
3) условия, которые необходимы для договоров данного вида;
4) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно
быть достигнуть соглашение.
Необходимыми, а следовательно, и существенными для конкретного договора
считаются те условия, которые выражают его природу и без которых он не
может существовать как данный вид договора.
Существенными считаются также и те условия, в отношении которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Потребность в
таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие,
которое не оговорено в законе или друюм документе, а также в явном виде
природу этого договора не выражает.
В п.1 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что в договоре об ипотеке должны
быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок
исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой [106, с.31].
Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием его наименования,
местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа
государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право
аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке
так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть
указан срок аренды.
Оценки предмета ипотеки. Определяется в соответствии с
законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с
соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ «Об ипотеке»
и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка
осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным
законом или в определенном им порядке.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки
независимой профессиональной организации.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре
об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока
исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его
заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит
определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и
другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по
частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность)
соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить
эти размеры.
Составление закладной. Если права залогодержателя в соответствии со ст.
13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре
об ипотеке.
Обычные условия, в отличие от существенных, не требуют согласования
сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нормативных актах
по регламентации тех или иных отношений и начинают действовать
автоматически в момент заключения договора. Это совсем не значит, что в
данном случае игнорируется воля сторон договора и они как бы исключены из
процесса установления договорных отношений. Здесь соглашение сторон
заключается в том, что самим фактом заключения договора данного вида они
соглашаются подчинить его содержание обычным условиям, содержащимся в
действующих нормативных актах.
Следовательно, предположение о соблюдении обычных условий исходит из
факта достижения соглашения о заключении данного договора, а значит,
соглашения и признания тех правовых условий, что содержатся в
законодательстве об этом договоре и потому автоматически вступают в
действие.
Случайными называют такие условия, которые изменяют либо дополняют
обычные условия договора. Их особенность состоит в следующем:
•решение о включении данных условий в договор принимается сторонами;
•наличие или отсутствие рассматриваемых условий не влияет на
действительность договора;
•условия приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в
текст договора;
•отсутствие случайного условия лишь тогда влечет за собой признание
конкретного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет,
что она требовала согласования данного условия, в противном случае договор
считается заключенным и без случайного условия.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает (ст.
10), что обязательным элементом формы договора об ипотеке является его
нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение
формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким
элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная
регистрация договора об ипотеке приведено ниже [106, с.32].
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке:
1) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен;
2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9
«Содержание договора об ипотеке» ФЗ «Об ипотеке», или нарушены правила п.4
ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается)
этого же Закона, не подлежит нотариальному удостоверению в качестве
договора об ипотеке;
3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке
влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в
соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с
таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на
закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об
ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с
частью второй п.З ст. 4 ФЗ «Об ипотеке».
Государственная регистрация договора об ипотеке:
1) договор об ипотеке подлежит государственной регистрации;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32
