рынке, функции поддержки ипотечных кредитов, финансируемых правительством.
Кроме того, FNMA была обязана приобретать ипотечные кредиты на вторичном
рынке по определенным ценам с контролируемыми размерами комиссионных. В
настоящее время FNMA является компанией со 100%-ным частным капиталом, но
государство осуществляет контроль за ее деятельностью через Министерство
жилья и городского развития. В инвестиционном портфеле FNMA находятся
ипотечные кредиты на сумму более 100 млрд долл., а объем непогашенных
ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составляет более 250 млрд долл. и
помогает финансировать задолженность по ипотеке примерно на сумму 365 млрд
долл. [125, с.54]. Более того, FNMA способствует развитию вторичного рынка
ипотечных кредитов просто своим пребыванием на этом рынке. Доверие
первичных кредиторов поддерживается уверенностью в том, что в случае
необходимости FNMA приобретет ипотечные*кредиты.
Изложенные выше схемы представляют интерес в качестве теории,
применение которой возможно на следующем этапе развития рынка недвижимости
и рынка ценных бумаг, однако это не означает, что формирование системы
ипотечного кредитования в настоящий момент в России невозможно. Ипотечные
отношения получили развития и в странах, где наблюдаются экономические
процессы, схожие с имеющими место в России [44, с.161].
2. МОНИТОРИНГ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ В
УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
2.1. Современное состояние жилищной проблемы России и анализ
методов программного решения
Российская система жилищного финансирования в дореформенный период
соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в
централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства
государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в
очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных
капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а
средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных
застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм,
предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной
проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные
кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме
финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным
застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство
нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования
произошли серьезные изменения. Влияние рыночных методов жилищного
строительства на формирование рынка жилья показано в табл.4 [114, с. 18].
[pic]
Как видно из приведенных в таол.4 данных, начальная ступень рыночных
отношении -не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во
многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился
в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно привело к
заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих
строительных предприятий. При средней обеспеченности жильем 18,8м2 / чел.
(значение данного показателя близко к странам со средними доходами
населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м2 /
чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.
Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в
существующей ранее тенденции постоянного снижения объемов вводимого новым
строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной
отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные
работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд
руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем подрядных работ - 314,5 млрд руб.
(105,4%). Организациями и предприятиями всех форм собственности построено
32 млн м2 жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства
на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот
показатель вырос на 14,6%.
Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Наибольшие
объемы жилищного строительства наблюдались в Самарской (478 тыс.м2),
Белгородской (785 тыс.м2) областях, Санкт-Петербурге (1,1 млн.м2),
Башкортостане (1,5 млн.м2) и конечно в Москве (3,4 млн.м2) и Московской
области (2,7 млн.м2). Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не
только не растет, но и сокращается. Это касается, например, республик
Карачаево-Черкесской (62%) и Марий Эл (63%), Удмуртской (88%), Читинской
(62%) областей. Подобное положение характерно и для Новосибирской области,
где показатель ввода жилья в 1999г. составил 54% от аналогичного в 1998г.
[6, с.29].
Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому,
что из предусмотренных к вводу в эксплуатацию производственных и социальных
объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая
готовность большинства из этих строек не превышает 50%.
В текущем году планируется привлечь инвестиций в строительные отрасли в
размере 685-700 млрд руб. При этом государственные средства предусмотрены в
размере 13,3 млрд руб. Предполагается, что жилищное строительство в целом
по стране в текущем году возрастет как минимум на 1 млн м2 [Там же].
Однако несмотря на наметившуюся в минувшем году в ряде регионов
тенденцию роста объемов жилищного строительства, структура и качество жилья
в общей массе продолжают оставаться низкими. Так, в большинстве случаев
вновь вводимое жилье сооружается на основе технических и архитектурно-
планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально
устаревших К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют
устаревшие технологии, материалы, а они энерго- и материалоемки. Особенно
это касается жилья, предназначенного для предоставления малообеспеченным и
социально незащищенным слоям населения на бесплатной основе или посредством
частичной оплаты.
В настоящее же время в целом по стране в неблагоустроенных квартирах
проживает 40 млн чел., поскольку жилой фонд России, составляющий на начало
1998г. 27 млрд м2 общей площади, включает более 30 млн м (1,3%) жилья в
ветхих и аварийных строениях
Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах
плотностью около 1,3 чел. на комнату при отсутствии, как правило, общей
комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать
2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). С 1990 по
1996г. предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 2,6 раза
и получить его могут менее 500 тыс. семей в год, тогда как число граждан,
имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в
очереди, превысило 8 млн чел. Ныне ежегодно жилье получает только 6%
очередников, что в 2,5 раза меньше, чем в 1990г.
Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во многих
зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита
составляют 60% [95, с.18].
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая
вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая
сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге
это создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное
сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в
условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения
жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение
и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все
времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством
проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной
сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество
попыток по решению данной проблемы.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была
рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост
жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в
год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей.
Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания
уделять качеству жилищных условий.
К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила
14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом семьи проживали в
основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало покомнатное
расселение в коммунальных квартирах) [114, с.10].
Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000г. В
ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной
квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в качестве
решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося резкого
различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде всего в
региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили разработчиков
программы предусмотреть в ней проведение более совершенной инвестиционной
политики и систему финансирования жилищного строительства. Наряду с
сохранением приоритета государственных капитальных вложений значительное
развитие получили проекты по возведению за счет средств населения
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32