под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними

доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет

под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной

схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.

Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная

администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов.

Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область

обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так,

Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь

методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на

финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные

средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется

также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный

бюджеты.

С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут

аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через

механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою

очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение

задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.

В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития

ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств

регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и

для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости

приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи.

Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно

вернуть жилищную ссуду.

В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с

Агентством жилищных программ администрации Ростовской области,

Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может

получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его

платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.

В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и

дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу

«500 квартир», подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-

Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в

рамках которой осуществляется пилотный проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50%

формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет

внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные

за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых

льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства

предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что

речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения

зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы

призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества

«долгостроя». Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94

квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости

приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо

деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи

объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то

предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на

срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-

первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства)

необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы

части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких

условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно

быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия

конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и

клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования

кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он

равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Кроме вышеуказанного дома по ул.Петухова в работе также находится дом

на Юго-Западном жилмассиве - на пересечении ул.Волхловской и Связистов.

Далее планируется дом в Заельцовском районе по ул.Тимирязева. Этот дом буде

построен по новой технологии с использованием монолитного железобетонного

каркаса и несущих ограждающих конструкций.

Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно

было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд.

руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных

сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ.

Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей

страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от

сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны

превышать 30% доходов) [49, с.169-170].

На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда «Институт экономики

города» (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и

нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного

кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских

технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США

для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа

ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой

поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В

общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение

жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в

валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150

тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма

взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В

случае согласия потенциального заемщика принять данные условия,

производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при

данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье,

который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным

документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний

момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки

выглядит, безусловно, выгоднее.

Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных

отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге

осуществлен при участии ОАО «РОССТРО» и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в

Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем

выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске

и схема взаимодействия участников займа.

Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась

весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка

распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р «О

подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга», а затем - постановление

Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 «О

выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В ноябре 1995г. мэр города

подписал распоряжение «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга», а

18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства

финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных

сертификатов администрации Санкт-Петербурга.

Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб.

Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период

размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный

сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой

серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с

15 ноября 1996г.

Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой

дом («137 серия») в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова

внутри квартала «Каменка, квартал 71 А», корпус 12, общей площадью 9150 кв.

м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей

здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на

Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.

Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме

и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.

Участники займа.

Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.

Менеджер - государственное учреждение «Фонд капитального строительства,

реконструкции и капитального ремонта».

Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению

жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.

Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на

погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры

определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по

№... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32