кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в
сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была
предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных
категорий семей, а также все более широкое использование средств
предприятий и населения. В период реализации данной программы были
достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн
м2; в 1987г. - 72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].
В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в связи с
сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и
внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически
стал рубежом, когда начался переход к следующему этапу.
Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и
была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в
условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от
государственного участия в финансировании жилищного строительства,
недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и,
как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере,
что выразилось в следующем:
• произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;
• выросли цены на строительную продукцию;
• капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали
недостаточными;
• снизились темпы предоставления жилья гражданам;
• упала платежеспособность населения;
• сократились возможности приобретения жилья или ведения
индивидуального жилищного строительства.
По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в
строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных
вложений, направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около
19%. В основу программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном
строительстве с преобладания бюджетных средств государства на
преимущественную долю средств населения и частных юридических лиц. В этих
целях предусматривалась активная мобилизация средств для жилищного
строительства путем выпуска жилищных векселей и иных ценных бумаг,
проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в 1992г. объем
централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское строительство
составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29% (в
сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное
строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.
[33, с.8].
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного дефицита на
большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В 1992г.
на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились
против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на
четырех - более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников
финансирования в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к
1991г. Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было
введено 18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и
организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами - 1,1,
индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к
аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там
же].
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы
«Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между
тем в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые
для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы.
Были изменены:
• структура жилищного фонда по формам собственности; •
• структура жилищного строительства по источникам финансирования, а
также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.
Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве, Санкт-
Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в табл.5.
[pic]
Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют, особенно
темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво представляют
фон, на котором происходит становление российского ипотечного рынка:
проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие
чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не
сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более
класс эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России
социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных
программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).
Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не идентична
ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться как
сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы),
так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели
ипотеки.
Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том, что
ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень
длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов
формировался исходя из приоритета в отношении института собственников в
жилищной сфере, опирающегося на столетние традиции.
В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в
многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у
российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к
недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно
быстро усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой,
т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-
продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во
всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник
квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя
расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием
объектом недвижимости.
Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит, что
принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и
соответствующее бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником
закреплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).
В настоящее время существует низкая эффективность деятельности структур
по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники
квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами,
товарищества собственников жилья, чтобы посредством своего
заинтересованного влияния улучшить состояние домов и снизить затраты на их
эксплуатацию, одновременно с этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-
коммунальных услуг.
В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества, он
отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания),
случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых
может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных
рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).
Риск - это степень или величина ожидаемой опасности. Неопределенность
его реализации (наступления) придает названной обязанности собственника
особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве система
льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный характер
(собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за
предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.
Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в структуре
источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками
финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в
сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и
юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической
реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств
федерального бюджета - до 15%. Данные по годам об изменении структуры ввода
общей площади жилых домов по источникам финансирования приведены в табл.7
[116, с. 14].
Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило
остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию. В
частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости
социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась
разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных
социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и
многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной
службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах
Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев,
граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение
этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных
целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены в табл.8 [116, с.
14].
Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о
том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и
долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32
