связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-

инициатора, а следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это

гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае

несостоятельности банка-инициатора.

При организации компании банки - держатели ипотечных закладных

открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют

поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита.

Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и

выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное

количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по

срокам и величине процентной ставки. Соответственно банки имеют ипотечные

закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а

она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный,

достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен

контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно

средств для своевременного исполнения своих обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором

этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных

банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в

единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц

(получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках

своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого

объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед

передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак

не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его

ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство

продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их

теперь на особый накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты

третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы

от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит

хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств

перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для

этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где

третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта

система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных

бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг. В

континентальной Европе применяется несколько иной подход (рис. 1.3.4.) [38,

с. 159].

Во Франции, ввиду отсутствия в системе права института доверительной

собственности (траста), компания помещает полученные и сформированные ею в

пакеты ипотечные закладные в депозитарий. Договор хранения предусматривает

получение компанией от депозитария вкладных документов (на каждый пакет

отдельные), состоящих из сертификатов, каждый из которых представляет собой

часть ипотечной закладной. Средства от продажи сертификатов будут

использоваться для рефинансирования. Условия договора типовые и одинаковые

для всех, а вкладной документ лишь устанавливает объект и субъект договора.

Вкладные документы также делятся на типы А, Б и В.

Преимущества выпуска свидетельств о вкладе закладных на хранение в

депозитарий заключаются в том, что:

во-первых, сертификаты могут быть проданы инвесторам, которые не имеют

необходимых средств для покупки отдельной ипотечной закладной, но хотят

вкладывать в них деньги;

во-вторых, поскольку вкладные документы выпускаются не на отдельную

закладную, а на пакет закладных, риск полного невозврата кредита резко

снижается, так как должником являются несколько лиц [44, с. 158-159].

Как указывалось выше, документы о вкладе на хранение ипотечных

закладных состоят из набора однородных документов (сертификатов). На каждый

пакет выпускается определенное количество сертификатов, в совокупности

составляющих вкладной документ, который удостоверяет право собственности

держателя на пакет ипотечных закладных; обязанным лицом по нему является

депозитарий.

После продажи сертификатов собственником положенного на хранение пакета

ипотечных закладных остается компания (что фиксируется в сертификатах), но

распорядиться пакетом она может, только предъявив в депозитарий все

сертификаты, выпущенные на этот пакет. Отдельный же сертификат удостоверяет

право держателя на получение определенного процентного дохода и

соответствующей части платежа, поступившего в погашение кредита. Проценты

по сертификату выплачиваются более низкие, чем по выданному кредиту. Это

своего рода плата покупателя сертификата за его участие в ипотечном

кредитовании небольшой суммой денежных средств.

Управляющая компания, получив от депозитария вкладной документ,

осуществляет продажу составляющих его сертификатов путем открытого

размещения (для чего она и создается как специальное учреждение, поскольку

размещение ценных бумаг - отдельная и сложная задача) и берет на себя

обязательство распределять между их держателями потоки платежей,

поступающих на ее накопительные счета, и выкупить сертификаты после полного

погашения кредита. Это фиксируется путем указания в сертификате управляющей

компании в качестве плательщика. Депозитарий, выполняя функции гаранта,

обязуется распределять платежи, если управляющая компания по каким-либо

причинам прекратила свою деятельность.

Сами сертификаты после их размещения среди инвесторов свободно

обращаются на фондовом рынке как отдельные ценные бумаги. Таким образом,

ипотечные банки рефинансируются, первоначально сконцентрировав выданные

кредиты, а затем распределяя их среди широких слоев инвесторов. Введение

третьего независимого лица - депозитария обеспечивает более надежную защиту

прав инвесторов (держателей сертификатов), такую же, как если бы они купили

саму ипотечную закладную.

Для увеличения привлекательности вложений из всех сертификатов,

составляющих единый вкладной документ, выделяется 10%, которые называются

подчиненными сертификатами. Их держатели в первую очередь понесут убытки, а

проценты по таким сертификатам выплачиваются более высокие (своего рода

плата за риск). Это позволяет быстрее распродать другие 90%, дополнительно

защищенные от риска.

При размещении выпуска сертификатов сами ипотечные банки, являющиеся

первоначальными кредиторами, не имеют права приобретать более 5% бумаг из

выпуска. Это ограничение направлено на предотвращение кругового обращения.

[pic]

Эта схема может быть дополнена выпуском ценных бумаг уже на основе

самих сертификатов при условии, что досрочное погашение ипотечного кредита

не увеличивает издержек заемщика. При досрочном погашении кредитор

выигрывает, если процентная ставка повторного размещения выше, чем

процентная ставка по досрочно погашенному кредиту, и проигрывает, если она

ниже.

Повторное размещение осуществляется следующим образом.

Специализированная организация, скупив большое количество различных

сертификатов, сдает их на хранение в депозитарий и получает вкладной

документ, состоящий из «вкладных» сертификатов. Сертификаты повторного

размещения делятся на несколько очередей (траншей), различающихся по сроку

досрочного выкупа, который осуществляется из средств, поступающих в счет

досрочного погашения ипотечных кредитов.

В первую очередь выкупаются вторичные сертификаты первого транша, затем

второго и так далее. Таким образом, инвестор получает дополнительную

возможность для игры на фондовом рынке или страхуется от досрочного

погашения.

Использование подобных схем в России в настоящее время затруднено в

связи с недостаточным развитием рынка недвижимости и рынка ценных бумаг,

однако это не означает что формирование системы ипотечного кредитования в

России невозможно. Ипотечные банки получили развитие в странах, где

экономические условия схожи с имеющими место в России.

Так, экономические процессы происходящие в Мексике и России совпадает

-инфляция, спад производства, дефицит жилья. Тем не менее с середины 1994г.

рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается, коммерческие банки

увеличивают объемы ипотечного кредитования. Участниками ипотечного

кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые

государственные институты [122, с.55].

Формирование системы ипотечного кредитования и ее функционирование

требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана

необходимая законодательная база, четко работают государственные органы,

регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты,

созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами

ипотечных банков и таким образом косвенно регулируют их деятельность.

К таким специальным организациям относятся Касса ипотечного

рефинансирования во Франции, Федеральная национальная ассоциация по

ипотечному кредитованию в США (FNMA или Fannie Мае). FNMA была учреждена

директивой Президента США в 1938г. с целью воздействия на увеличение

потребительской способности населения. Для снижения зависимости от

финансирования федеральным правительством часть акций FNMA была передана

частным организациям, заинтересованным в развитии жилищного сектора и

жилищного финансирования. В задачи FNMA входили операции на вторичном

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32