• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять
сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом
объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и
заявление в письменной форме (юридическому лицу необходимо предъявить
документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и
полномочия его представителя).
Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в России, в
отличие от США, предусматривается создание системы юридического кадастра,
ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения будет
государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных
операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на
период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время
приближается к двадцати), где указанные регистрационные процедуры с
недвижимостью уже осуществляются в едином органе, являющемся учреждением
юстиции, о таком страховании не может быть и речи. И уж тем более
неправомерно затраты на его проведение возлагать на заемщика ипотечного
кредита.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ
СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ
3.1. Методические основы комплексного подхода к
организации выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками
Российской Федерации
Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый
комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как
кредиторами, так и заемщиками.
Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся
на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего
ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном
под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие,
сельскохозяйственные и другие банки.
Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский
кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме.
Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со
стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием
для:
- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
- заключения кредитного договора;
- заключения договора оо обеспеченности кредита.
В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в
современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств.
Исходя из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные
принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению
данной проблемы.
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта
кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со
стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле
кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска
между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54].
Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью правильной
организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования
различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных
ставок; риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в
погашение
91
ссуды в установленный срок.
Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в
неудобный момент.
Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором
средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за
пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по
этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных
инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других
краткосрочных источников.
Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату
долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему
существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому
некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.
Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех,
кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или
частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и
риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.
Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в
стоимости объекта кредитования и в сумме залога.
Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует
качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть
кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и
какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать
узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в
величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность,
отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов,
но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах
наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет
считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости
залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога [120, с.56].
Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд
является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между
заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.
Как правило, не все клиенты банка одновременно являются
неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату
кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного
неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное
лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В
отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог
недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд,
назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В
данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по
ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного
риска.
Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным
является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который
учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения
ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является
«инструмент с регулируемой отсрочкой платежей» (ИРОП), рекомендуемый
Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП
устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на
межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на
протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не
превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия
ссуды.
Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.
При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-
кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат
ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа
в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка
залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных
денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате
продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет
первый вариант.
Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно
изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность,
платежеспособность и готовность выплатить долг.
При анализе первого фактора - стабильности - банк интересуется
продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места
работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут
отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места
жительства усложнит розыск должника.
В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и
дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и
предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения
ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20%
стоимости приобретаемого дома.
Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты:
строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к
долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент,
характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к
стоимости дома.
При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли
заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет,
связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных
агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При
необходимости в процессе изучения кредитоспособности клиента банки
используют специальные анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32
