является ее социальная направленность—региональные власти берут на себя
значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую
ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что
существует большая категория граждан, которые не имеют возможности
прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная
поддержка в виде бесплатного выделения жилья [45, с.295].
В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме
развивают на своей территории программы ипотечного кредитования.
В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская
Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по
кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные
фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности
для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных
средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам
кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в
большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Белгородская область. Республика Башкортостан и
др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы
кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В
Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных
материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность
подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в
общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа)
осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде
сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам,
устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Замена денежных инструментов натуральными может привести к
несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно
гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного
эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру
кредитных ресурсов.
Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была
разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило
концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления
этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая
акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской
долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор
вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение
единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА,
осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на
вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно
заметить, схожа с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные
кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе
с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой
доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за
обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет' оборачиваемости
денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной,
привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение
кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования
строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем
и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка
денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства
инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги,
обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства
Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и
прибыли от деятельности агентства.
Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7%
годовых—льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит
по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно
«привязать» выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об
официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о
действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении
льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья
(например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).
Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на
получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет
зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной
заинтересованности широких масс населения [116, с.59-61].
Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования,
применяемая в г.Саров Нижегородской области.
Руководитель авторского коллектива городской программы г.Саров является
В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд
социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья
осуществляется Фондом социального развития г.Саров за счет собственных
средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными
организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими
в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам,
предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения
жилья с целью продажи его в кредит жителям г.Саров. Итак, финансирование
программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования
предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду
кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления;
средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам.
Следуei заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-
территориального образования (ЗАТО). Закрытым административно-
территориальным образованием признается имеющее органы местного
самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены
промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации
оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов,
военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим
безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий
специальные условия проживания граждан (ст. 1 закона РФ от 14 июля 1992г. №
3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»).
Поселения, обладающие статусом ЗАТО, имеют ряд законодательных
преференций. Это сделано для того, чтобы местная власть имела возможность
(при наличии воли и трудолюбия) за счет принятия соответствующих решений
снизить или устранить негативные факторы, объективно возникающие, например,
в социальной сфере конкретного образования. Для г.Сарова это десятилетиями
тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (1/5 населения - очередники),
рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное
строительство. К этой безрадостной картине надо добавить, что на двух
градообразующих предприятиях задержки выплаты заработной платы на
длительный период отнюдь не редкость.
Органы местного самоуправления г.Сарова сумели разумно распорядиться
преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась
и стала эффективно действующей программа «Жилье в кредит», в которой
предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья
посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет
предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и
различного рода юридическим лицам.
Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в
отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный
капитал ипотечной программы «Жилье в кредит». Программа рассчитана в
основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей
жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем
достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в
одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная
программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели
ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных
(валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других,
изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных.
За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования
была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы
одновременно два механизма: 1) механизм финансирования «продажа в
рассрочку»; 2) механизм финансирования через фонд.
В Сарове реализована чисто российская модель ипотечного кредитования.
Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское
законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими
очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно.
Основные моменты программы.
1. Предлагаемый механизм покупки жилья является дополнительным.
2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в
г.Саров и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо он живет в
общежитии, либо у него менее 18 кв.м. общей площади на члена семьи).
3. Первый платеж не менее 10% от стоимости квартиры.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32
