Эта ситуация, как считает ряд исследователей, порождена тем, что так и не разработан системный подход к решению жилищной проблемы. В принимаемых решениях все еще доминирует точка зрения инвестора (в широком смысле), его прибыли и финансовых рисков и недооцениваются социальные риски, связанные с недоступностью жилья для миллионов семей [26].
С одной стороны, все еще мало государственных или совместных с «частниками» компаний по строительству реально доступного - коммерческого и некоммерческого - жилья, неразвиты институты аккумуляции финансовых ресурсов населения, недостаточна и не всегда эффективна субсидиарная поддержка пользователей кредита. Допускаются массовые злоупотребления в строительной индустрии и практика перекладывания на плечи потенциальных собственников жилья предпринимательских рисков в случае несвоевременного выполнения ими своих обязательств или даже финансовой несостоятельности. Так, многим застройщикам удается бойкотировать закон о защите прав дольщиков - будущих владельцев жилья, выступающих в качестве соинвесторов.
С другой стороны, активное привлечение к финансированию строительства банков, коммерческих структур, строительных корпораций, обладающих значительными ресурсами, тормозится отсутствием надежных и масштабных гарантий и условий для развития бизнеса [23]. Жилищное строительство, имеющее длительный производственный цикл, остается сферой высоких рисков, что сказывается и на его кредитовании, и на ставках по ипотечному кредиту, и на ценах на жилье.
Поэтому так и не ясно, как при низком благосостоянии населения и современных темпах жилищного строительства можно довести численность пользователей ипотеки до 30%, учитывая, что пока вводится 0,3-0,35 кв. м жилья на душу населения в год против минимально необходимого 1 кв. м [23]. Запланированный результат может быть достигнут при условии дальнейшего роста реальных доходов, сдерживании инфляции и цен на жилье путем наращивания строительства [14]. Но вопрос о необходимых параметрах повышения реальных доходов, особенно для той части граждан, которая должна предъявлять спрос на ипотечный кредит, практически не рассматривается.
По мнению специалистов, рост цен на жилье в немалой степени вызван спекулятивным спросом, то есть его приобретением для последующей перепродажи по более высоким ценам. Вложения в недвижимость обусловлены также стремлением состоятельной части граждан обезопасить свои сбережения от инфляции, от которой не защищают проценты по банковским депозитам.
К числу важнейших причин, ограничивающих предложение жилья и вздувающих цены на него, почти все исследователи относят положение в строительной индустрии.
Ситуация в данной отрасли - один из главных барьеров, препятствующих балансу спроса и предложения жилья, на необходимости достижения которого акцентируют внимание все защитники проекта. Правда, тому, как его добиться со стороны предложения (не считая общих соображений и призывов, что строить надо больше), внимания уделяется гораздо меньше. Поэтому следует обратиться к мнению компетентных экспертов хотя бы по некоторым узловым моментам, так как развитие строительного комплекса - отдельная, сложная и очень масштабная тема.
По оценкам специалистов, сложившаяся сегодня в строительном бизнесе практика нарушает баланс интересов его участников и выступает мощным фактором удорожания жилья. Так, строительство начинают застройщики, риски которых банки оценивают очень высоко, и ставка по банковским кредитам может достигать 40-50% в валюте и более. Территориальная администрация также заинтересована в получении максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов. Как следствие, еще до начала строительства затраты на него доходят до 40-50% от общей суммы сметных затрат. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены [40].
Более широкому привлечению заемных средств для реализации жилищных программ препятствуют и заведомо заниженные в рамках этих программ процентные ставки по кредитам (займам), делающие их непривлекательными для институциональных и частных инвесторов. При этом банки, а также страховые компании и пр. нередко не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании [33]. Поэтому целесообразными представляются предложения о государственном вмешательстве не в рыночную деятельность кредитных институтов, а в форме компенсаций непосредственно приобретателям жилья [24].
Налаживанию партнерских связей между производственными и банковскими структурами способствует процесс формирования финансово-строительных групп, которые должны стать структурообразующей основой регионального строительного комплекса. Но эти группы только зарождаются, их развитие пока сдерживается осторожным отношением к кооперации финансовых и страховых компаний [23].
Это свидетельствует об актуальности государственных гарантий кредитования для понижения финансовых рисков. Но принимаемые в последнее время законы, данные риски нередко усугубляют. Так, пытаясь защитить права дольщиков, Госдума принимает законы, обязывающие банки вернуть им не только вклады, но и штрафы за нарушение сроков ввода жилья. В ответ банки ограничивают кредитование строительства, а на плечи дольщиков, в конечном счете, ложатся все риски, которые они не в состоянии контролировать, прежде всего, риск, что жилье не будет сдано в эксплуатацию [20]. Причины данного феномена разнообразны: во-первых, срыв сроков строительства бывает вызван во многих случаях не только недобросовестностью застройщиков, но и ростом стоимости строительных материалов и пр.; во-вторых, дольщики - экономически более незащищенная группа, чем финансовые и строительные компании.
Монополизм смежной с жилищным строительством промышленности строительных материалов является одним из самых чувствительных «узких мест» строительной индустрии. Его можно проиллюстрировать примером крупнейшего монополиста данной отрасли - компании «Евроцемент», которая контролирует 46% всех мощностей страны по производству цемента, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа. Монополизм производителей оборачивается настоящей ценовой атакой «на карманы» застройщиков жилья. Цены на цемент за восемь месяцев 2009 г. выросли более чем на 90%, на металл - не менее чем на 40%, на изделия из цветных металлов - более чем вдвое, на металлопрокат - на 60-100%. При таких монопольных преимуществах компаниям, производящим строительные материалы, с развитием самого производства и тем более удешевлением продукции можно не торопиться.
Монополизм в строительной индустрии проявляется и в том, что нередко городские власти отдают площадки под застройку двум-трем особо «приближенным» компаниям и аффилированным с ними структурам, которые диктуют цены на жилье и извлекают монопольную прибыль [29]. Наличие такой практики признал и Д. Медведев, назвавший ее локальным монополизмом, то есть формированием муниципалитетами собственных пулов застройщиков, куда не допускаются независимые компании [35]. Поэтому необходимо формирование подлинно открытых конкурсов застройщиков.
В этой ситуации не призывы, что строить надо больше, а кардинальное усиление государственного антимонопольного контроля строительной индустрии становится одним из необходимых условий повышения доступности жилья [37]. Другими антимонопольными условиями могли бы стать также требующие государственного регулирования меры по восстановлению и введению новых мощностей и импорту за счет финансовых резервов государства дефицитного оборудования и стройматериалов, нехватка которых продолжает тормозить строительство жилья. Локальный монополизм может быть минимизирован обеспечением на конкурентной основе финансовыми ресурсами жилищного строительства в объеме реальной потребности, обусловленной наличными трудовыми, материальными ресурсами и проектно-сметной документацией на конкретные объекты [19].
Весомыми причинами подорожания жилья являются договоры с организациями энергоснабжения, получающими свою долю за развитие инженерных сетей, и введенная с 2008 г. плата застройщиков за подключение новостроек к энергосетям. Эта часть себестоимости жилья, зависящая от услуг естественных монополий, тоже постоянно растет, так как увеличиваются не только цены на стройматериалы, но и энергетические тарифы. А в совокупности «пресловутые сборы» - подключение к коммуникациям, право аренды и т.д. составляют до 47% стоимости жилья. Данная проблема рассматривается экспертами как еще один тромб проекта доступного жилья, который требует не только антимонопольного, но и антикоррупционного регулирования. Его обеспечение государством, привело бы к падению цен на жилье не менее чем втрое [10].
Более глубокие исследования вопроса о естественных монополиях и ценах на их услуги, учитывающие достижения отечественной и зарубежной науки и мировой опыт, дают основания считать, что проблема регулирования деятельности компаний - естественных монополистов - выходит за рамки антимонопольного контроля. Для этих компаний «точка зрения инвестора», то есть минимизация финансовых рисков объективно противоречит экономической (устойчивое инвестиционное развитие) и социальной (качество и доступность услуг для населения) эффективности. Но в настоящее время даже на обсуждение проблемы об организации инфраструктурных сетей по типу общественного сектора экономики и опоры их развития на общественные (государственные и муниципальные) инвестиции фактически наложено табу [29]. Однако без ее и обсуждения, и решения едва ли удастся сдерживать рост соответствующих тарифов, чтобы ограничить инфляцию, удорожание жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Строительству жилья препятствуют также барьеры, связанные с доступом к земельным участкам и землепользованием. Некомплексный характер управления землепользованием и упор на фискальную составляющую привели к тому, что цены на землю для жилищного строительства и других объектов социальной сферы стали областью монопольного манипулирования, как государственного, так и частного. Интересы концентрируются на присвоении ренты без учета эффективного использования земельных ресурсов и согласования позиций сторон. Это провоцирует радикальные и диаметрально разные предложения экспертов по поводу прав пользования землей.
Но поскольку ценность земли (особенно в городах) как не воспроизводимого экономического и социального ресурса намного больше, чем важность обеспечения кредитов для инвесторов, то она предоставляется им на правах краткосрочной аренды. С помощью повышающих коэффициентов арендной платы эта форма землепользования мобилизует их также на выполнение обязательств по срокам строительства, чего не гарантирует бесплатное пользование. По закону доступ застройщиков к земельным участкам реализуется только на открытых аукционах, которые должны «перекрыть воздух» практике бюрократического протекционизма по отношению к «своим» строительным компаниям. Этот закон выполняется далеко не всегда. Поэтому не только правовой, но и общественный контроль его исполнения также является антимонопольной мерой.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
