О Московской областной системе ипотечного жилищного кредитования
Система ипотечного жилищного кредитования, выстраиваемая в Московской области, является сложной системой с большим количеством участников, ведущих свою деятельность в различных сферах. Поскольку это - система, то она должна функционировать по определенным правилам. Основу правил любой региональной системы составляет федеральное законодательство. Более двух десятков федеральных законодательных и нормативных актов, составляющих правовое поле системы ИЖК, принято к настоящему времени. Два закона в целях реализации Московской областной ипотечной программы приняты на областном уровне.
Начало Московской областной ипотечной программе положено принятием Постановления Правительства Московской области № 131/34 "Об участии Московской области в создании ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". Этим постановлением был определен подход к развитию ипотеки в Московской области, сущность которого заключается в том, что областная и муниципальная власти объединяют свои усилия в решении жилищных вопросов граждан. Так, например, муниципалитеты совместно с правительством области выступили учредителями Ипотечной корпорации. На Ипотечную корпорацию была возложена миссия управляющей компании в областной системе ипотечного жилищного кредитования.
Находясь внутри этой системы, Корпорация решает следующие основные задачи:
-разрабатывает областные законодательные и нормативные акты, составляющие совместно с федеральными законами правовое поле системы ИЖК;
-адаптирует федеральные стандарты деятельности участников системы ИЖК и разрабатывает необходимые областные нормы и правила;
-организует создание в муниципальных образованиях ипотечных кредитных кооперативов и отделений Ипотечной корпорации;
-оказывает содействие банкам и ипотечным кредитным кооперативам в организации ипотечного жилищного кредитования, включая рефинансирование выданных ими кредитов и займов;
-привлекает инвестиции в Московскую областную ипотечную программу;
-организует строительство жилья в рамках Московской областной ипотечной программы;
-организует рекламно-информационное обеспечение функционирования системы ИЖК;
-осуществляет обучение специалистов в области ипотечных отношений.
Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, обращаются в муниципальные отделения и представительства Ипотечной корпорации, где получают первичную информацию об условиях ипотечного кредитования и об организациях, работающих в Программе (банках, кредитных кооперативах, страховых, риэлторских и других компаниях). При этом реализуется принцип "одного окна". Человек в одном месте получает всю информацию об услугах, которыми он может воспользоваться, став участником Московской областной ипотечной программы.
После проверки платежеспособности заемщиков им выдается ипотечный заем или кредит под залог приобретаемой или иной недвижимости. Таким образом, у человека появляются деньги, необходимые для покупки квартиры, а у кредитного кооператива или банка - закладная - ценная бумага, подтверждающая обеспеченность выданного займа. Далее начинается процесс рефинансирования. Ипотечная корпорация выкупает закладные у банков и ипотечных кредитных кооперативов, формирует пулы закладных и продает их Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные пулами закладных, и продает их институциональным инвесторам (например, Пенсионный фонд РФ). Так организуется финансовая схема, а сама система ИЖК становится самофинансируемой.
Важная роль в функционировании этой системы принадлежит риэлторам, которые подбирают подходящее для гражданина жилье; оценщикам, которые проводят оценку залога; страховщикам, которые страхуют риски невозврата займа; регистрационной палате и нотариусам, которые проводят государственную и нотариальную регистрацию ипотечных сделок.
Есть место в этой системе и предприятиям-работодателям. В рамках Московской областной ипотечной программы у руководителей появляется новая возможность укреплять кадровый потенциал своих предприятий через решение жилищного вопроса работающих на нем людей. Хорошо известны кассы взаимопомощи, которые в огромном количестве действовали в СССР на предприятиях и в учреждениях. Они действовали весьма успешно даже без соответствующего законодательного обеспечения и выделения в самостоятельное юридическое лицо. В настоящее время деятельности отечественных кредитных кооперативов приданы законодательные рамки - принят Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Данный закон специальными правовыми нормами, содержащимися в нем, сделал легитимной и приведенной в систему деятельность названных кооперативов, а стандарты, разработанные для них Ипотечной корпорацией, позволяют этим кооперативам выполнять роль ипотечного кредитора.
О кредитных кооперативах в системе ипотечного жилищного кредитования
В кредитный кооператив, в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О кредитных потребительских кооперативах граждан", объединяются граждане, у которых есть одно и то же желание: коллективно накапливать средства, а потом по очереди получать заем, в том числе на приобретение или строительство жилья. Кредитные кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан.
Кредитные кооперативы, будучи по существу и характеру деятельности финансовой организацией, не подпадают под статус коммерческих кредитных организаций. Отсюда - более низкие процентные ставки, упрощенная процедура представления займов и, как следствие, большой интерес населения к этой форме финансовой взаимопомощи.
В системе ипотечного жилищного кредитования Московской области:
- разработаны стандарты деятельности кредитных кооперативов в системе ипотечного жилищного кредитования;
- разработан полный пакет документов, необходимый для гос. регистрации и организации деятельности ипотечного кредитного кооператива;
- созданы кредитные кооперативы и их отделения в городах Одинцово, Подольск, Жуковский, Электросталь, Сергиев Посад, Луховицы, Ступино, Серпухов, Егорьевск;
- начата подготовка специалистов для этих кооперативов в учебном центре Ипотечной корпорации.
Зарегистрирована и приступила к работе Ассоциация кредитных кооперативов Московской области, как орган саморегулирования деятельности кооперативов, отвечающий за соблюдение ими действующего законодательства, стандартов и правил Московской областной ипотечной программы.
Таким образом, полностью выстроена система создания и организации работы кредитных кооперативов в целях ипотечного кредитования населения. Практика показывает, что наибольший интерес эта технология вызывает у руководителей предприятий, заинтересованных в закреплении кадров через улучшение жилищных условий. Очень перспективным является создание кредитных кооперативов при риэлторских компаниях. Это приводит к существенному увеличению платежеспособного спроса населения при обращении в такую риэлторскую компанию, а значит, увеличивается клиентская база у этой компании.
О роли органов местного самоуправления в развитии системы ипотечного жилищного кредитования
Муниципалитеты - главные участники Программы, поскольку она реализуется на их территориях.
Необходимо более широко и массово применять механизмы ипотечного кредитования с тем, чтобы любой житель Московской области имел возможность воспользоваться ими для улучшения своих жилищных условий.
В тех муниципальных образованиях, где эта возможность до сих пор отсутствует, органы местного самоуправления явно недорабатывают.
В ходе интервью с главой города Серпухова был выдвинут ряд предложений по решению назревших проблем в жилищной политике.
На сегодня в городе есть застройщики, которые по непонятным схемам ведут строительство жилых домов. Есть инвестиционные контракты, которые заключал город с каким-либо подрядчиком, и должен получать до 12% доли в этом доме. Это и есть муниципальное жилье. Странным образом последние годы обязательства не выполнялись. Директор ЗАО «Седо» (крупнейший серпуховской застройщик), сказал, что в город его не пускали, ввиду каких-то трений с администрацией. Он готов работать с Серпуховым на следующих условиях: город ему будет представлять в нормальном режиме земельные участки, подключать к сетям, не намекая на солидные взносы в фонды, тогда он может отдавать около 20% жилья в строящемся доме муниципалитету. Второй вопрос касается продажной стоимости жилья. Не секрет, что существенной долей всегда была коррупционная составляющая - стоимость разрешительных документов, согласований, документации проверяющих органов.
Директор строительной компании заявил, что если будут честные, прозрачные условия, то компания сможет продавать квартиры по 25 тысяч рублей за квадратный метр. Это в 1,5 раза ниже на сегодня существующей цены. Цена разумная и справедливая. Как можно разделить эти муниципальные квартиры? Половину - очередникам. Остальные - молодым семьям, в так называемую «муниципальную ипотеку» под 5-6% годовых. В городе необходимо разрабатывать эту программу.
В городе работают крупные московские фирмы, которые забирают землю у города, но ни налоги, ни квартиры не отдают, надо же создавать хорошие условия для местных застройщиков.
Должна быть также «прозрачность» в получении квартир очередниками. Следует размещать список очередников на получение социального жилья в администрации города (например, в фойе здания администрации). Любой серпухович сможет с ним ознакомиться. То же самое касается предоставления земельных участков, решений, постановлений.
Таким образом, объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации новой стратегии развития жилищного строительства в области, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения области за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории области за счет значительного увеличения объемов строительства жилья. Это будет новым этапом воплощения в жизнь Программы дальнейшего улучшения качества жизни населения Московской области.
Для решения проблем реализации региональной жилищной политики необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области.
В работе рассмотрены проблемы реализации региональной жилищной политики на примере деятельности администрации города Серпухова. Жилищный вопрос - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.
Как и в целом по стране, в настоящее время проблемы, связанные с жильем, для жителей Московской области и г. Серпухова относятся к самым сложным и болезненным проблемам. Третья часть сельских жителей не имеет водопровода, центрального отопления, в их домах до сих пор отсутствует газоснабжение. Более 200 тысяч семей стоят на очереди по улучшению жилищных условий, из них более 11 тысяч проживают в аварийном фонде. Почти 58 тысяч ждут своей очереди более 10 лет.
Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно: экономики, финансов, управления имуществом, землепользования, социальной защиты и др. Таким образом, эффективность мер по решению задачи улучшения жилищных условий населения Московской области и г. Серпухове зависит от уровня координации взаимодействия областных министерств, ведомств и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики Правительства Московской области.
В связи с вышеизложенным, в Московской области, кроме министерств и ведомств, которым по статусу положено заниматься вопросами жилищной политики, в целях координации деятельности исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, создан Областной координационный совет по жилищной политике при губернаторе Московской области. В рамках работы Совета разработана и утверждена Концепция жилищной политики Московской области. Разработан и находится в стадии согласования проект закона Московской области "Об основах жилищной политики Московской области". План работы Совета предусматривает разработку целого пакета других документов в целях обеспечения нормативно-правовой базой жилищной политики Московской области.
Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, так как каждое муниципальное образование имеет свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки. В Московской области есть города с древней историей и большими проблемами такие как г. Серпухов, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.
Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, видится необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.
1. Жилина, В.И. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 31, 9 п.л.
2. Управление региональным рынком жилья: учебное пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш, В.И. Жилина [и др.]. - Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2007.- 41,5 п.л.
3. Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: становление и развитие / В.И. Жилина, С.А.Тихонов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 12,3 п.л.
4. Жилина, В.И. Экономические противоречия переходного периода / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2007. - 6,3 п. л.
5. Ю. Симионов. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. МАРТ, Ростов-на Дону, 2009.-240с.
6. Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство., № 3., 2009.
7. Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2008 г.
8. Адаптации реального сектора экономики: анализ ситуации в инвестиционном секторе: материалы конс. эксперт. совета по проблемам экономических реформ. М.: 2007., Вып. 4. "Высшая школа"., 32 с.
9. Безруков В. Об этапах реализации правительственной программы Жилище. М.: "Экономист"., №1., 2009.
10. Бессонова О., "Жилищная реформа", М., "Эко"., №12., 2007.
11. Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2007., 280 с.
12. Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2008.
13. Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №4., 2009.
14. Караваев В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. М.: "Вопросы экономики"., №3., 2007., с.135-139.
15. Когут А.Е. и др. "Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки"., Спб., ИСЭП РАН., 2008.
16. Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2009., №3., с. 10.
17. Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №11., 2007.
18. Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №2., 2008 г..
19. Москаленко Е.Г., Родионов Д.Г. Состояние, цели и основные направления реформирования муниципального жилищно-коммунального хозяйства (на примере Калужской области).МГАСБУ., 17-18 декабря 2007 г.
20. О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2008, 13 марта, с. 27.
21. Ошеверова Д.В. Квартплата: сколько и за что мы платим. "Известия"., № 208., 2008., ноябрь.
22. Попович Е.А. Коммунальные услуги: поиск новых организационных форм, М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008, №5., с. 14-16.
23. Преобразования научно-инновационной сферы региона. /Под ред. А.Е. Когута. Спб: ИСЭП РАН., 2007.
24. Проектирование городского хозяйства. Учебное пособие для Вузов., Под ред. Э.Я. Тухчина, 3-е изд., перераб, дополн. М.: "Стройиздат", 2008., 368с.
25. Пузанов А. На жилищных субсидиях экономить невыгодно. М.:, "Экономика и жизнь", №11, 2007.
26. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы. М.: "Вопросы экономики", №7, 2007.
27. Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы. М.: "Инфра", 2009, 187с.
28. Родионов Д.Г. Проблемы организации и проведения финансово-технологического аудита на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Спб.: СпбТУ, 2008., с. 36-39.
29. Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 2009, 137с.
30. Сивков В. Так вот ты какая коммунальная реформа. "Аргументы и факты", №20, май, 2007., с.7-8.
31. Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, частная. /Авт.-сост. Б.П. Красноглазов. М.: 2008., с. 128.
32. Стародубовская И. Логика жилищной реформы. М.: "Эко"., 2009., с.11-13.
38. Талонов А. Подвержено ли жилищно-коммунальное хозяйство политике протекционизма местных властей. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", 2008., №4-5.
33. Тахи-Заде Ф.Г. Тарифная политика как основа реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2008., №1.
34. Тахи-Заде Ф.Г., Ярошевский Д.А. Программа жилищной реформы в коммунальном хозяйстве. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2007., №7., с.11-13.
35. Трегубов А.И., Хайло Е.Г. Некоторые проблемы перехода к рынку жилищно-коммунальной сферы. //Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда города в условиях проводимой реформы городского хозяйства. Спб.: "Оргтехиздат"., 2007., с. 37-43.
36. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
