Задача Оценщика заключается в том, чтобы определить зависимость между стоимостью (результативный признак - Y) и некоторыми измеряемыми величинами (факторные признаки - X). То есть необходимо установить вид и параметры уравнения Y = f(Xl, X2, ..., Xn), которое называется уравнением регрессии или регрессионной моделью.
Статистические зависимости, оперирующие средними значениями величин, называются корреляционными. Если величина Х детерминирована и влияет на средние значения Y, то говорят о регрессионных зависимостях и регрессионном анализе. Если предполагается, что искомая зависимость описывается уравнением прямой, то говорят о линейной модели. Если зависимость – уравнение кривой, то говорят о нелинейной модели. Если фактор-признак один, то это одномерная модель (парная регрессия), в противном случае - многомерная.
В принципе, количество признаков-факторов n стремится к бесконечности, но среди них много таких, которые влияют на результативный признак не существенно.
Оценщик отбирает те признаки-факторы, которые существенно влияют на стоимость. Затем строится подходящая регрессионная модель, оценивается ее достоверность и подставляются в нее признаки-факторы (параметры) объекта оценки.
Как оценить результат такого решения?
Один из способов - проанализировать коэффициент детерминации R2. Чем R2 ближе к 1, тем большая часть отличий между «экспериментальными» и расчетными данными объясняется влиянием X, то есть тем лучше принятая регрессионная модель объясняет наблюдаемые данные.
Оценщиком были проанализированы объявления о продаже автомобилей УАЗ Хантер, опубликованные в средствах массовой информации.
Оценка проводилась на основе информации размещенной на Internet-сайте www.auto.ru, www.bibika.ru, www.yandex.auto.ru где можно найти большое количество объявлений о продаже б/у грузовых автомобилей.
Оценщиками были найдены следующие предложения о продаже прицепа УАЗ Хантер В Санкт-Петербурге:
Модель
Цена
Год выпуска
Возраст
Пробег
315195 Hunter
180 000
2004
6
108 000
200 000
50 000
215 000
2005
5
65 000
257 000
2007
3
53 000
269 000
2006
4
22 000
270 000
42 000
290 000
2008
2
15 800
299 000
18 000
300 000
95 000
45 000
120 000
330 000
340 000
60 000
380 000
2009
1
389 000
1 500
Оценщик, проанализировав полученные данные, предположил, что цена в рамках одной модели зависит в первую очередь от его возраста и пробега. Результат анализа влияния этих факторов может позволить с удовлетворительной точностью определить зависимость цены от этих параметров и, в конечном итоге, наиболее вероятную стоимость объекта оценки.
Далее была построена регрессионная модель, отражающая влияние фактора-признака «возраст» на стоимость. Затем, на основании полученной регрессионной модели было определено значение результирующего признака («стоимость автомобиля») для объекта оценки.
Расчеты производились с использованием встроенных функций MS. Excel.
Анализ значений R2 показал, что линейная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «возраст» на результативный признак «стоимость».
Было получено следующее уравнение зависимости:
C = -36994*В+419111
где С – стоимость, руб;
В – возраст, лет
C = -36994*4+419111 = 271 135 (руб)
При такой зависимости коэффициент детерминации R2 составляет 0,85. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.
Далее была построена регрессионная модель, отражающая влияние фактора-признака «пробег» на стоимость. Затем, на основании полученной регрессионной модели было определено значение результирующего признака («стоимость автомобиля») для объекта оценки.
Анализ значений R2 показал, что экспоненциальная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «пробег» на результативный признак «стоимость».
C = 380941*EXP(-0.007*П)
П – пробег, тыс.км.
C = 380941*EXP(-0.007*54,526)=260 073
При такой зависимости коэффициент детерминации R2 составляет 0,76. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.
Далее оценщик построил двухфакторную регрессионную модель, одновременно отражающую влияние обоих факторов
Тогда уравнение зависимости от факторов «пробег» и «возраст» выглядит следующим образом:
С=412931,692-26099,52989*В-705,3010423*П, где
С – стоимость
П – пробег, тыс. км.
Тогда
С=412931,692-26099,52989*4-705,3010423*54,526= 270 076 (рублей)
Поскольку разница между результатами методов минимальна, оценщик решил присвоить равные веса всем полученным значениям:
Метод
Полученное значение
Вес
Расчёт по фактору «возраст»
271 135
0,33
Расчёт по фактору «пробег»
260 073
Расчёт на основе двухфакторной модели «возраст-пробег»
270 076
Итоговое значение:
267 095
Таким образом, рыночная стоимость объекта , полученная в рамках сравнительного похода составляет 267 095 рублей с учетом НДС.
Раздел 10. Затратный подход
В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит принцип замещения, согласно которому стоимость объекта равна затратам на его создание за вычетом накопленного износа и устареваний.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
