Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного
«изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо
приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме
посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов
против использования затратного подхода, Оценщик принял решение
отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью
сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что
стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи
аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с
объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки
(корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были
предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа
сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и
запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,
местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени
продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим
характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в
соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя
стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать
достаточное количество документально подтверждённых данных о
состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте
практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности,
т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где
хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по
продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами
аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных
оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных
изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению
Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости
проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о
возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и
недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами
реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики
большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные
публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи,
и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям
российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы
данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и
437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих
корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает
себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято
предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько
аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим
основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы
Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на
различия, существующие между аналогами и объектом оценки.
Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному
показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по
данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
|Показатель |Объект оценки |Аналог №1 |Аналог №2 |Аналог №3 |
|Адрес |Сумской пр., |Сумской пр., |Чертановская ул., |Чертановская ул., |
| |д. 12, корп.3. |д. 8, корп1. |д. 5. |д. 3. |
| |м. |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» |м. «Чертановская» |
| |«Чертановская» | | | |
|Цена/об. |- |109600 |116500 |108400 |
|пл./дол. США | | | | |
|Источник | |Агенство недвижимости |Агенство недвижимости «У |Агенство недвижимости «У |
|информации | |«У красных ворот» |красных ворот» |красных ворот» |
|Имущественные |Право |Право |0 |Право |0 |Право |0 |
|права |собственности |собственности| |собственности | |собственности | |
|Скорректированна| |109600 | |116500 | |108400 | |
|я цена | | | | | | | |
|Условия |Рыночные |Рыночные |0 |Рыночные |0 |Рыночные |0 |
|финансирования | | | | | | | |
|Условия продажи |Свободная |Свободная |0 |Альтернативная |+4% |Свободная продажа |0 |
| |продажа |продажа | |продажа | | | |
|Скорректированна| |109600 | |122600 | |108400 | |
|Условия рынка |Открытый |Открытый |0 |Открытый |0 |Открытый |0 |
|Вид | | | | | | | |
|корректировки | | | | | | | |
|Тип дома |Панельный |Панельный |0 |Панельный |0 |Панельный |0 |
|Дата предложения|Апрель 2004 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |Апрель 2004 |0 |
|Год постройки |2000 г. |1990-е г. |+6% |2000 г. |0 |1990-е г. |+6% |
|дома | | | | | | | |
|Этаж |9 |12 |0 |2 |0 |17 |+5% |
|Всего этажей |17 |17 |0 |17 |0 |17 |0 |
|Общая площадь |76 |64 |+5% |78,8 |-1% |69,2 |+1% |
|квартиры, кв.м. | | | | | | | |
|Площадь кухни, |13,2 |10,0 |+2% |13,2 |0 |12,1 |+1% |
|кв.м. | | | | | | | |
|Вид из окон |На улицу |Во двор |-1% |Во двор |-1% |Во двор |-1% |
|квартиры | | | | | | | |
|Наличие |В наличии |В наличии |0 |Отсутствует |+1% |В наличии |0 |
|балкона/лоджии | | | | | | | |
|Состояние и |Евроремонт |Евроремонт |0 |Требуется |+15% |Требуется |+15% |
|уровень отделки | | | |косметический | |косметический | |
|квартиры | | | |ремонт | |ремонт | |
|Телефон |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |
|Отопление |Центральное |Центральное |0 |Центральное |0 |Центральное |0 |
|Санузел |Раздельный |Раздельный |0 |Раздельный |0 |Совмещенный |+2% |
|Мусоропровод |В наличии |В наличии |0 |В наличии |0 |В наличии |0 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
