> доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта
оценки.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую
определяется стоимость объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках
одного из подходов к оценке.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки
или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки
другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при
сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости
объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком
обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя
выполнение следующих работ:
1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его
окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в
области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и
составления Отчёта;
4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки
с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае
подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.
2.6 Характеристика местоположения объекта оценки
Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы
[pic]
|Показатель |Описание или характеристика показателя |
|Округ, микрорайон |ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново» |
|Местоположение в |Фасад здания выходит на проезжую часть ул. |
|микрорайоне |Чертановская |
| |Здание располагается параллельно ул. |
| |Чертановская |
|Преобладающая застройка |Жилая панельная |
|микрорайона | |
|Транспортная доступность |5 мин. общественным транспортом от ст. м. |
| |«Чертановская» |
|Обеспеченность общественным|Хорошая |
|транспортом (субъективная | |
|оценка) | |
|Объекты социальной |Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия |
|инфраструктуры микрорайона |службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс,|
|в пределах пешей |зона отдыха и т.п. |
|доступности (менее 1 км). | |
|Обеспеченность объектами |Отличная. Район с развитой инфраструктурой |
|социальной инфраструктуры | |
|(субъективная оценка) | |
|Объекты промышленной |Не обнаружены |
|инфраструктуры микрорайона | |
|Объекты транспортной |ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский|
|инфраструктуры микрорайона |пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция|
| |метрополитена |
|Состояние прилегающей |Удовлетворительная |
|территории (субъективная | |
|Дополнительная существенная|Местоположение объекта на карте г. Москвы |
|информация |приведено в приложениях к Отчёту |
2.7 Общая характеристика здания
|Тип здания |Многоквартирный многоподъездный панельный дом, |
| |серия П-44Т |
|Год постройки |2000г. |
|Материал наружных стен |Железобетонная панель |
|Материал перекрытий |Железобетон |
|Состояние здания |Хорошее |
|Техническое обеспечение |Лифт, мусоропровод, горячее и холодное |
|здания |водоснабжение, электроснабжение |
|Организованная стоянка |Отсутствует |
|личного а/т или подземный | |
|гараж | |
|Количество этажей в здании |17 |
|Состояние подъезда |Хорошее |
|Дополнительная существенная|Снос или реконструкция дома с отселением не |
|информация |предполагается |
2.8 Характеристика объекта оценки
|Этаж расположения |9 |
|Площадь, кв. м: общая / |76 / 44,7 |
|жилая | |
|Кол-во комнат, их площадь, |3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |
|кв. м | |
|Площадь кухни, кв. м |13,2 |
|Санузел |раздельный |
|Высота потолков, м |2,65 |
|Вспомогательные и подсобные|Отсутствуют |
|помещения | |
|Лоджия (балкон) |Лоджия (не застеклена) |
|Вид из окон |На ул. Чертановская, микрорайон «Северное |
| |Чертаново» |
|Слаботочное обеспечение |Телефон, ТВ-антенна |
|Дополнительные системы |Металлическая дверь и домофон в подъезде, |
|безопасности |металлическая дверь на входе в квартиру |
|Состояние отделки |Евроремонт, состояние хорошее, проведения |
|(субъективная оценка) |значительных ремонтных работ не требуется |
|Видимые дефекты внутренней |Отсутствуют |
|отделки | |
|Данные о перепланировке |Не производилась. Стандартная типовая планировка|
|Дополнительная существенная|Плита на кухне – электрическая. Окна – |
|информация |пластиковые стеклопакеты |
2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]
Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года
наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно
продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и
ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько
завышается «на торг».
Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но
линия тренда также восходящая.
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].
Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра
за прошедший месяц.
|Район |Средняя цена |Процент |
| |предлож. 1 кв.м. |от округа |
|Бирюлево Восточное |1410 |8,6 |
|Бирюлево Западное |1373 |5,5 |
|Братеево |1439 |6,5 |
|Даниловский |1839 |12,3 |
|Донской |1879 |4,4 |
|Зябликово |1484 |6,3 |
|Москворечье-Сабурово |1596 |2,1 |
|Нагатино-Садовники |1617 |3,6 |
|Нагатинский затон |1689 |7,8 |
|Нагорный |1712 |4,6 |
|Орехово-Борисово Северное |1547 |5,9 |
|Орехово-Борисово Южное |1512 |6,7 |
|Царицыно |1514 |7,6 |
|Северное Чертаново |1731 |5,3 |
|Центральное Чертаново |1582 |9,0 |
|Центральное Чертаново |1493 |3,9 |
На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена
предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект
находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8