Рефераты. Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости






> доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта

оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую

определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки

или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим,

материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки

другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости

объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при

использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя

выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его

окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в

области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и

составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки

с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае

подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

[pic]

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Округ, микрорайон |ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново» |

|Местоположение в |Фасад здания выходит на проезжую часть ул. |

|микрорайоне |Чертановская |

| |Здание располагается параллельно ул. |

| |Чертановская |

|Преобладающая застройка |Жилая панельная |

|микрорайона | |

|Транспортная доступность |5 мин. общественным транспортом от ст. м. |

| |«Чертановская» |

|Обеспеченность общественным|Хорошая |

|транспортом (субъективная | |

|оценка) | |

|Объекты социальной |Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия |

|инфраструктуры микрорайона |службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс,|

|в пределах пешей |зона отдыха и т.п. |

|доступности (менее 1 км). | |

|Обеспеченность объектами |Отличная. Район с развитой инфраструктурой |

|социальной инфраструктуры | |

|(субъективная оценка) | |

|Объекты промышленной |Не обнаружены |

|инфраструктуры микрорайона | |

|Объекты транспортной |ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский|

|инфраструктуры микрорайона |пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция|

| |метрополитена |

|Состояние прилегающей |Удовлетворительная |

|территории (субъективная | |

|оценка) | |

|Дополнительная существенная|Местоположение объекта на карте г. Москвы |

|информация |приведено в приложениях к Отчёту |

2.7 Общая характеристика здания

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Тип здания |Многоквартирный многоподъездный панельный дом, |

| |серия П-44Т |

|Год постройки |2000г. |

|Материал наружных стен |Железобетонная панель |

|Материал перекрытий |Железобетон |

|Состояние здания |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Техническое обеспечение |Лифт, мусоропровод, горячее и холодное |

|здания |водоснабжение, электроснабжение |

|Организованная стоянка |Отсутствует |

|личного а/т или подземный | |

|гараж | |

|Количество этажей в здании |17 |

|Состояние подъезда |Хорошее |

|(субъективная оценка) | |

|Дополнительная существенная|Снос или реконструкция дома с отселением не |

|информация |предполагается |

2.8 Характеристика объекта оценки

|Показатель |Описание или характеристика показателя |

|Этаж расположения |9 |

|Площадь, кв. м: общая / |76 / 44,7 |

|жилая | |

|Кол-во комнат, их площадь, |3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |

|кв. м | |

|Площадь кухни, кв. м |13,2 |

|Санузел |раздельный |

|Высота потолков, м |2,65 |

|Вспомогательные и подсобные|Отсутствуют |

|помещения | |

|Лоджия (балкон) |Лоджия (не застеклена) |

|Вид из окон |На ул. Чертановская, микрорайон «Северное |

| |Чертаново» |

|Слаботочное обеспечение |Телефон, ТВ-антенна |

|Дополнительные системы |Металлическая дверь и домофон в подъезде, |

|безопасности |металлическая дверь на входе в квартиру |

|Состояние отделки |Евроремонт, состояние хорошее, проведения |

|(субъективная оценка) |значительных ремонтных работ не требуется |

|Видимые дефекты внутренней |Отсутствуют |

|отделки | |

|Данные о перепланировке |Не производилась. Стандартная типовая планировка|

|Дополнительная существенная|Плита на кухне – электрическая. Окна – |

|информация |пластиковые стеклопакеты |

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

[pic]

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года

наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно

продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и

ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько

завышается «на торг».

[pic]

[pic]

Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но

линия тренда также восходящая.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].

Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра

за прошедший месяц.

|Район |Средняя цена |Процент |

| |предлож. 1 кв.м. |от округа |

|Бирюлево Восточное |1410 |8,6 |

|Бирюлево Западное |1373 |5,5 |

|Братеево |1439 |6,5 |

|Даниловский |1839 |12,3 |

|Донской |1879 |4,4 |

|Зябликово |1484 |6,3 |

|Москворечье-Сабурово |1596 |2,1 |

|Нагатино-Садовники |1617 |3,6 |

|Нагатинский затон |1689 |7,8 |

|Нагорный |1712 |4,6 |

|Орехово-Борисово Северное |1547 |5,9 |

|Орехово-Борисово Южное |1512 |6,7 |

|Царицыно |1514 |7,6 |

|Северное Чертаново |1731 |5,3 |

|Центральное Чертаново |1582 |9,0 |

|Центральное Чертаново |1493 |3,9 |

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена

предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект

находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8



2012 © Все права защищены
При использовании материалов активная ссылка на источник обязательна.