чуть ниже.
Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США
Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены
предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию
к возрастанию.
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого
объекта[3].
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта
недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как
вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с
наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности,
должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает
наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную
пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее
эффективного использования объекта является результатом суждения
оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь
мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости
положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта
представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного
использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов
использования, которые разрешены распоряжениями по
зонообразованию, ограничениями на частную инициативу,
положениями об исторических зонных и экологическим
законодательством.
3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически
осуществимое и разрешенное законом использование будет давать
приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из
финансово осуществимых использований будет приносить максимально
чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом
доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве
офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим
использованием принимаем использование в качестве жилья без
рассмотрения других вариантов.
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в
приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя
должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,
в которую обойдется ему получение соответствующего участка под
застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в
обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может
привести к объективным результатам, если возможно точно оценить
величины стоимости и износа объекта при условии относительного
равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости
объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении
земли в целях оптимального ее использования.
2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов –
получение полной восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа
объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения
остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости
здания стоимости земельного участка.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке,
что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии,
основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что
данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный
покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую
сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и
пригодности объект.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по
объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты –
аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты
отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно
использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой
собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках,
котировках, предположения по продажам объектов недвижимости,
аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения
подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных
рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа
для каждой выбранной единицы.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов,
проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение
цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа
сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному
показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой
достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта
выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или
диапазона цен.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания –
типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании
получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта
определяется как его способность приносить доход в будущем.
1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на
добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке
для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный
прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его
динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без
НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается
на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных
издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из
действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой
стоимостью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных
выплат; в результате получается чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в
текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа
пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта
недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с
амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта
Каждый из этих методов приводит к получению ценовых
характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет
взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и
установить окончательную оценку объекта собственности на основании
данных того метода или методов, которые расценены как наиболее
надежные.
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к
оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я
(далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх
существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому
Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при
расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два –
сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного
решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который
гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы,
которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским
характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном
доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на
нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не
располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с
учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного
износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади
квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
