3.2. Порядок укладення договору оренди.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди майна.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з Переліком документів, необхідних для укладення договору оренди майна цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу), затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 квітня 1996 p., відповідному орендодавцеві. Зазначений Перелік включає, зокрема, такі документи: заяву на ім'я керівника органу, уповноваженого законодавцем виступати орендодавцем державного майна, про намір взяти в оренду майно; витяг з протоколу загальних зборів працівників підприємства про рішення взяти в оренду майновий комплекс підприємства; наказ орендодавця про інвентаризацію майна державного підприємства, що передається в оренду, та призначення інвентаризаційної комісії; витяг з протоколу загальних зборів працівників підприємства про рішення щодо створення господарського товариства та затвердження його статуту; чинний статут державного підприємства та баланс господарської діяльності з формами річної звітності; статут господарського товариства, створеного працівниками підприємства, майно якого передається в оренду; протокол засі -

- 29 - дання інвентаризаційної комісії та передаточний баланс; акт оцінки майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати; висновки органу
Антимонопольного комітету щодо можливості оренди та умов договору оренди; відомості про орендаря та об'єкт оренди; лист органу. Уповноваженого управляти державним майном, про погодження умов договору оренди.

У разі оренди цілісного майнового комплексу орендодавец в п'ятиденний термін після дати реєстрації одержаної заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів до органу, уповноваженого управляти відповідним майном для

дачі висновків щодо можливості оренди та умов договору оренди.

У тих випадках, якщо: підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно з законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів
(робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, копи проекту договору оренди та інших отриманих документів орендодавець надсилає також до органу Антимонопольного комітету України. Орган, уповноважений управляти відповідним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копи документів і протягом 15 днів надсилають орендодавцеві висновки щодо можливості оренди та умов договору оренди. Якщо орендодавець не одержав висновків у встановлений термін, укладення договору оренди вважається із зазначеними органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна, про що повідомляє заявника та орган, уповноважений управляти майном, та

орган Антимонопольного комітету України.

Простішим є порядок укладення договору оренди нерухомого та іншого

- 30 - окремого індивідуально-визначеного майна. Заява про оренду цього майна не потребує узгодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом

Антимонопольного комітету України, тому у таких випадках орендодавець повинен протягом 15 днів після дати реєстрації заяви дати згоду або відмовити в укладенні договору оренди і повідомити про це заявника.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить приблизний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:
- прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;
- включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
- відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;
- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;
- інші підстави, передбачені законами та постановами Верховної Ради

України.

Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду (дана норма потребує зміни,

оскільки сьогодні спори за участю громадян-підприємців також розглядають арбітражні суди).

3.3. Умови договору оренди.

Надаючи важливого значення змістові договору оренди майна, законода -

- 31 - вець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що випливають з даного договору. У разі недосягнення сторонами домовленності хоч би з однієї істотної умови договору, такий договір не вважається укладеним.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди
(склад і вартість майна з урахуванням її Індексації). Оцінку об'єкта оренди здійснюють за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. Зазначена
Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом відповідно до Порядку проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, затвердженого
Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог розділу IV Методики оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р. № 36;термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору по закінченні його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. По закінченні терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін; орендна плата з урахуванням її індексації є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності, але не більше як 5 відсотків від вартості орендованого майна.
Методику розрахунку, граничні розміри та

- 32 - порядок використання орендної плати встановлює Кабінет Міністрів України, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, або органи місцевого самоврядування. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі..

Орендну плату вносять, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря її за згодою сторін можна встановити у натуральній або грошовонатуральній формі.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися умови господарювання, передбачені договором, або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

3.4. Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних

відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.

3.5. Відновлення орендованого майна та умови його повертання.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендо-

- 33 - ваного майна, здійснені за власні кошти, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за власні кошти здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо

інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає. Виконання зобов'язань за договором оренди має здійснюватись відповідно до загальних вимог, встановлених ЦК України щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди; проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди, орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний: використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі. Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін, відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13