До середини 1994 р. із загальної кількості приватизованих підприємств до 85 відсотків було приватизовано шляхом прямого викупу й оренди з викупом. На той час уже проявилися об'єктивні недоліки колективної форми власності: визначена инерціонність організації виробництва і керування, недостатність власних інвестиційних ресурсів, недостатньо ефективний менеджмент. Поширення оренди на умовах діючого тоді законодавства тимчасово закрило для приватизації цілі сфери економіки України, перешкодило старанням нових потенційних інвесторів одержати доступ до приватизації орендних підприємств, не відповідало інтересам значних соціальних шарів.

Верховна Рада України 14.03.95 прийняла Закон України «Про внесення змін і доповнень у Закон України «Про оренду майна державних підприємств і організацій». Було скасоване право на викуп орендованого майна і внесено близько 60 інших змін і доповнень у закон про оренду, що тоді в основному і придбав сучасний вид.

Подальші зміни до законодавства про оренду були обумовлені прийняттям
Верховною Радою України 28 червня 1996 р. нової Конституції України, у якій державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність перестала бути однієї із субформ державної форми

- 10 - власності. Тому наприкінці 1997 р. комунальні власники одержали нові повноваження щодо оренди свого майна, а Закон України — нова назва — «Про оренду державного і комунального майна».

На той час минулого розроблені і впроваджені майже всі необхідні підзаконні нормативні акти й у цілому сформована сучасна правова база оренди. Однак залишався невирішеним ряд питань, поставлених автором у статті «Актуальні правові й економічні проблеми регулювання орендних відносин»*. З метою удосконалення регулювання оренди у відділі керування відносинами оренди і лізингу ФДМУ були розроблені: пропозиції щодо внесення змін і доповнень у Методику оцінки вартості об'єктів оренди, реалізовані постановою Кабінету Міністрів України від
27.06.96 № 683;

Порядок повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затверджений наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847;

Порядок надання дозволу державним підприємствам і організаціям бути орендодавцем нерухомого майна, що знаходиться на їхніх балансах, затверджений наказом ФДМУ від 20.02.98 № 309;

Порядок проведення конкурсу на висновок договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом ФГИУ від 04.03.98 № 396;

Зміни до методики розрахунку орендної плати і до порядку надання пільг по орендній платі, затверджені постановою Кабінету Міністрів України «Про внесення змін у постанови Кабінету Міністрів України з питань регулювання орендних відносин» від 18.05.98 № 699.

У чергових змінах Методики оцінки вартості майна при приватизації в
1998 і 1999 р. були враховані пропозиції відділу щодо оцінки майна орендних підприємств.

- 11 -

Важливою подією стало прийняття Законом України від 20.05.99 запропонованих ФДМУ змін до Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Зміни в законодавстві про оренду, установлення державним органам приватизації задач по надходженню в бюджет орендних платежів на тлі кризи неплатежів, структурні зміни на ринку об'єктів оренди убік нерухомості і майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегітимної оренди, виявлені практикою окремі пробіли в правовому регулюванні оренди ставлять нові задачі щодо застосування як правових, так і економічних регуляторів оренди.

1. Повинне бути довершене приведення нормативних актів у відповідність з діючою новою редакцією закону про оренду. Розроблено, погоджені з зацікавленими міністерствами і відомствами і затверджені постановою
Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75 зміни до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Розповсюджений також конкурсний добір орендаря на оренду нерухомого майна — обновлений Порядок проведення конкурсу на право висновку договору оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.09.99 №1677 і зареєстрований у Мін'юсту 28.10.99.

На черзі — зміни в типовому договорі оренди, яких доцільно мати принаймні два: окремо для оренди цілісних майнових комплексів (ЦМК) і оренди нерухомого й іншого окремого індивідуально визначеного майна.

2. З метою збереження методичної єдності з неодноразово змінювалася методикою оцінки об'єктів приватизації й уточнення сфери застосування експертної оцінки об'єктів оренди і процедури оцінки окремого індивідуально визначеного майна доцільно внести деякі зміни в Методику оцінки вартості об'єктів оренди.

3. Для забезпечення збільшення надходжень у державний бюджет коштів за оренду державного майна здійснити комплекс заходів, які б зацікавлювали балансодержателей державного майна в передачі його в оренду органами привати-

- 12 - зації і робили економічно ризикованої нелегітимну (без дозволу органа приватизації) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливості: перелічувати балансодержателям частина орендної плати, отриманої по договорах оренди, укладеним органами приватизації; вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендної плати, отриманої балансодержателями державного майна по укладеним ними договорам оренди; активно ініціювати розгляд у суді справ про визнання недійсними договорів оренди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органа приватизації, з вилученням у бюджет отриманої орендної плати як незаконно отриманого прибутку.

Перші дві пропозиції тільки що реалізовані в постанові Кабінету
Міністрів України від 19.01.2000 № 75.

Окремого розгляду вимагає ключовий у відносинах орендодавця з орендарем питання оптимізації рівня орендної плати.

4. З метою створення сприятливих умов для стягнення боргів по орендній платі варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації) нотаріальних чи платежів визначення джерела таких уплат. Аналогічна проблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді уже вирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду
України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист
ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів від оренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданні дозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органами приватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідприємствам- балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р. зафіксовано більш 80 випадків таких відмовлень.

- 13 -

Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». У ній є визначене противоріччя. З одного боку, частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди в зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише ненадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».

З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проекту договору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувати відповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділу підприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. На думку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством
(відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3 статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договору відмовленні». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цей висновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крім випадків оренди ЦМК структурних підрозділів).

Отже, стаття 9 вимагає уточнення.

6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілком справедливо в 1999 р. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦИК підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухоме й інше окреме індивідуально визначене майно не передається на баланс створеного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадку оренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання про передачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).

7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпечення дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за оренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщо встановлена методикою орендна ставка для субарендатора є більшої, ніж для орендаря того ж нежилого приміщення. Зараз нормативно-правова база оренди не містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадку мимоволі продик-

- 14 - товане законом поширення на субарендатора передбаченої для орендаря меншої орендної ставки означає надання субарендатору нічим не виправданої пільги і відхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон, необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» приблизно наступним положенням: субарендатор частина субарендного платежу, рівну орендній платі, перелічує орендарю, а залишок — у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб: зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, і укладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з користувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуження орендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямків використання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливих варіантів, що обговорюються, — напрямок коштів на реновацію орендованих основних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.

9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50
- 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірвання договорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря його боргів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 і зареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації ніким не обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконання завдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи на час написання дійсної статті ще не визначилися.

Інша — головна проблема — полягає в тому, що після закінчення оренди
ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначати його нового балансодержателя (і правонаступника евентуальних боргів орендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному державному під-

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13