Указанные выше правовые акты являются основными в правовой сфере, при этом нисколько не умаляется значение множества иных федеральных законов, постановлений и ведомственных актов, которые также формируют собой российское земельное право.
Рынок земли - средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее [48]:
- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
- установление равновесных цен на землю в различных регионах;
- связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Спрос- количество земельных участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.
Предложение - количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.
Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).
На рынке земли действует четыре основные группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняет различные функции, такие как:
- регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности;
- санации предпринимателей - разорение неэффективных организаций;
- ценообразование - установление равновесных цен на земельные участки;
- обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности;
- посредничество - установление связи между потребителями, спросом и предложением земель;
- стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
- информация о ценах, спросе, предложении и других данных о земле.
Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара - земли.
Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.
Отношения собственности и вещные права субъектов земельного рынка реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление - «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее стон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.
Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними [60, 133].
Для совершения односторонней сделки достаточно действия одной стороны (завещание, принятие наследства, отказ от наследства, объявление). Такая сделка порождает последствия, затрагивающие одно, два и более лиц.
Для совершения двусторонних сделок необходимо действие двух сторон, два совпадающих волеизъявления (купля-продажа, обмен и др.). Каждая из сторон может быть представлена не одним, а несколькими лицами. Такая сделка называется договором.
В совершении многосторонних сделок участвуют не менее трех сторон, действия которых не противоречат друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей: договор о совместной деятельности, о создании фермерского хозяйства и др.
В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).
Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:
- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);
- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);
- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);
- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;
- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);
- цену сделки (если договор возмездный);
- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).
Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.
В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.
Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В то же время выделяют следующие виды сделок с земельными участками:
- купля-продажа;
- хозяйственное ведение и оперативное управление;
- дарение, наследование, обмен и мена;
- страхование, траст;
- аренда, залог (ипотека);
- пожизненное наследуемое владение;
- постоянное пользование;
- вклад в уставный капитал акционерного общества и других организаций;
- рента, концессия;
- приватизация государственных земель;
- иные.
В то же время часто возникают сделки, которые нельзя признать действительными. В соответствии с этим перечислим условия действительности сделок с земельными участками:
- содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям;
- совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами;
- лицензирование профессиональных посредников;
- соответствие волеизъявления и воли;
- соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации.
В случае, если какие-то части сделки противоречат перечисленным условиям, то сделка признается недействительной.
При этом, недействительность части сделки не влечет недействительности других ее частей.
Основные способы сделок с земельными участками представлены на рисунке 2.1.
Рисунок 2.1 - Основные способы сделок с земельными участками
1
Таким образом, существует огромное многообразие сделок с земельными участками, которые можно классифицировать по различным признакам.
Официальная статистика России отражает, хотя и не в полной мере, только два вида сделок - зарегистрированные договоры о купле-продаже земельных участков и об их аренде. В последние два года фиксируется также информация о сделках с земельными долями.
В 1993 г. было зарегистрировано 10 тыс. сделок купли-продажи земельных участков, в 1994 г. - 100 тыс., в 1995 г. - 231 тыс., в 1998 г. - более 300 тыс. сделок. Примерно две трети всех сделок приходится на земли, расположенные в сельской местности.
В 1999 г. в России было осуществлено 5226,6 тыс. сделок с земельными участками на площади 72 150,7 тыс. га
Следует учесть, что сравнивать объемы совершенных сделок с землей в 1999 г. по отношению к предыдущим годам можно условно в связи с отсутствием части информации по этому показателю для некоторых территорий из-за невозможности получения ее от регистрационных органов.
Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. 90,7% приходится на аренду государственных и муниципальных земель, что составляет 4 733,3 тыс. сделок на площади 72 028,5 тыс. га. Для сравнения - в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24 523,3 тыс. га.
Рассмотрим структуру сделок с земельными участками в Российской Федерации в 1996 - 1999 годах (табл. 2.1).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
