занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на
проведение мероприятий по реконструкции территорий; коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат
людьми времени на передвижения в городе, затрат на пассажире- и
грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных
сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети
метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми
городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие
как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.; инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным
учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и
инженерную инфраструктуры;
95
- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.
2. Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная
оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной
форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым
в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения
пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих
коэффициентов следует по возможности избегать. Модельная и алгоритмическая реализуемость. Реализация
перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного
математического моделирования и построения вычислительных процедур,
осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое
время и без чрезмерных требований к машинной памяти. Возможность информационного обеспечения. Программно-
методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских
земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности
информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально
существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,
взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные
для разработки системы.
Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.
5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность
неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных
кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля.
Степень готовности имеющихся разработок является важным критерием при
отборе их для использования в качестве базового ПМО кадастровой оценки
земель. Наилучшая ситуация - наличие готовой разработки, удовлетворяющей
96 все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.
6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно- методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах.
Программно-методическое обеспечение, удовлетворяющее все перечисленные выше требования и неоднократно апробированное, существует. Это пакет прикладных программ для комплексной оценки и функционального зонирования территории города (ППП ФЗГ), разработанный в ЦНИИП градостроительства в период 1975-1990гг., применяющийся при разработке генеральных планов многих крупных городов (Еревана, Ташкента, Алма-Ата, Николаева, Иркутска, Омска, Саратова и др.) и получивший в последние годы развитие непосредственно в направлении кадастровой оценки городских земель (см.: Лобанова Е.И. Экономическая оценка недвижимости. - Новосибирск: СГГА, 1997).
Кадастровая оценка городских земель в ППП ФЗГ формируется на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований.
В состав программного обеспечения (ПО) ППП ФЗГ входят четыре основные программы; п программа LUR, являющаяся ядром ПО, в которой осуществляются все основные вычислительные функции: комплексная градостроительная оценка территории, стоимостная оценка вариантов плана функционального зонирования (ФЗ), оптимизация плана функционального зонирования и
97 поквартальная кадастровая оценка территории в предплановой и постплановой ситуации. Комплексная градостроительная оценка территории и оценка планов ФЗ имеют затратный характер, а кадастровая оценка - рентный характер; о программа LCA, в которой вычисляется матрица локализационных затрат и потерь, используемая при оценке территории и планов ФЗ для учета затрат и потерь, связанных с локализацией функций на территории с учетом ее физико- географических, инженерно-геологических, экологических и других характеристик; п программа DON, в которой вычисляется матрица расстояний между функционально-планировочными элементами города с учетом условий транспортных сообщений; эта матрица используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонентов оценки территории и планов функционального зонирования; а программа FMP предназначена для вычисления матрицы плотности (интенсивности) коммуникационных связей между функциональными элементами городской ситуации и используется в программе LUR при вычислении коммуникационных компонент оценки территории и планов функционального зонирования.
111111 ФЗГ - это готовый программно-методический комплекс, который удовлетворяет всем требованиям и может служить базой для разработки системы кадастровой оценки земель городов, в том числе и крупнейших, таких как Москва и Санкт-Петербург. В то же время он нуждается в калибровочных средствах и в средствах преобразования поквартальной оценки в поучастковую оценку земель, которые могут быть обеспечены другими разработками. В частности, может быть использована имеющаяся в городах статистика продаж земельных участков и методика В.П. Федорова (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997), использование которой сулит хорошие перспективы.
98 Кадастровая оценка земли и связанной с ней городской недвижимости в Испании
Городское строительство и земельные отношения связаны множеством прямых и обратных зависимостей, они определяют друг друга не только количественно (например, через цены), но и качественно, формируют и стратегию градостроительства, и долговременную политику земельного рынка, и конкретные ситуативные действия.
Применительно к условиям крупного города среди большого числа подобных взаимодействий особого внимания, думается, заслуживают следующие концептуально значимые позиции (Ресин В. Системное регулирование функционально-пространнственного развития города // РЭЖ.-1995.-№4.- С. 59,):
Первая. Целесообразно признать в качестве аксиомы: любое строительство как частный акт функционально-пространственного развития изменяет ценность земельного участка, причем это изменение может быть как положительным, так и отрицательным. При строительстве, осуществляемом в соответствии с рыночно и социально ориентированной (а это вполне возможно) градостроительной политикой, строительство всегда повышает ценность земельного участка.
Вторая. Отмеченное изменение ценности застраиваемого (реконструируемого, преобразуемого в иную градостроительно-функциональную территорию, например, из промышленной в селитебную, из последней в деловую или рекреационную) участка всегда меняет ценность и сопряженных территорий, причем в ряде случаев весьма обширных зон.
Третья. Разумно организованное строительство не только занимает земельные участки, обустраивает их, но во многих случаях и высвобождает значительные территории - благодаря, скажем, повышению плотности застройки. Эффект высвобождения земли особенно заметен при смене типа жилищного строительства; например, он может ощутимо проявиться при
99 массовой реконструкции московских «пятиэтажек», при переходе к сбалансированной разнообразной «застройке».
Четвертая. Любое строительство связано с временным (на период возведения здания) изъятием части городских территорий. Оно производится в самых разных формах с одним общим условием - при рыночных отношениях земля не может находиться вне рынка, и любое ее использование должно быть оформлено в виде аренды, продажи и т.п.
Пятая. Несомненна сопряженность рассматриваемых действий практически со всеми элементами социально-экономической структуры города. Действительно, в условиях динамичных преобразований городской (в первую очередь специфически московской) среды строительство сопряжено с перемещениями (отселение, переезды) больших контингентов населения; с перестройкой, расширением или сооружением новых объектов инженерной инфраструктуры (вода, канализация, .теплосети); с изменением схем транспортных потоков; с переменами в системе социально-бытового обслуживания и т.д. Каждая из этих сфер жизнедеятельности города при строительном освоении различных земельных участков будет реагировать по-разному, причем давать массу положительных и отрицательных эффектов, опять же прямо или косвенно затрагивающих интересы земельного рынка.
В. Ресин правильно отмечает, что каждое из сформулированных концептуальных положений может быть трансформировано в конкретную систему регулятивных действий, принципиально меняющую взаимоотношения функционально- пространственного развития и социально-экономической структуры города. При этом следует еще раз подчеркнуть: конкретность системы регулирования инвестиционно-строительной деятельности с помощью земельных регуляторов выражается в ее региональной специфике, обусловленной тем обстоятельством, что земельный рынок регионален, как никакой другой. Поэтому обеспечение этой конкретности указанной системы будет проявляться прежде всего в формировании региональных отличий как
100 при выборе ее отдельных элементов, так и при построении из них непротиворечивого и целостного механизма земельного регулирования.
Из всего вышеизложенного вытекает практически важный вывод, согласно которому характер и содержание земельных отношений, равно как и полнота их включенности в структуру функционально-пространственного развития города, воздействуют на эту структуру не только качественно, но и количественно, в том числе в стоимостной форме. Последнее позволяет рассматривать системно- регулирующие воздействия земельного рынка в плане функционально- пространственного вторжения в экономическую сферу, в область бюджетно- налоговых отношений и финансирования, отношений собственности и т.д.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
