89 случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к городскому центру, что явно недостаточно, поскольку, в свою очередь, требует определения понятия «городской центр». Многие факторы имеют существенно нелинейный характер и не согласуются с предлагаемыми формулами.
Быть может, отмеченные недостатки этих моделей и послужили причиной того, что на практике они оказались трудноприменимыми и не дающими полноценных результатов. К сожалению, дальнейшее развитие западных исследований пошло не по пути углубления и поиска новых идей в данном направлении, а по пути отказа от попыток рационального модельного осмысления природы стоимости городских земель. Вместо этого развитие получили чисто статистические (в основном регрессивные) методы анализа рынка продаж недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разность между полной стоимостью участка земли со зданиями и собственно зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые взаимосвязи типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная чрезвычайно сложная картина многочисленных взаимодействий элементов функционально-планировочной структуры города и порождающих их причин так и остается невыясненной.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время, существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и С.И. Кабаковой (см.: Кадастровая оценка городских земель. - СПб., 1997. - 215 с.).
Характерными особенностями методического подхода А.А. Сегединова и С.К. Кабаковой являются: о преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов; о частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние только до центра города;
90 а ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных соотношений и компьютерных программ. К основным недостаткам данной методики можно отнести следующее: а оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех ли иных элементов территории; а не учитываются предстоящие затраты и по территории, связанные с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию; а учет ранее произведенных затрат в виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру осуществляется неправильным образом: расчленение инженерных и транспортных систем на фрагменты, относимые к покрывающим их территориальным элементам, методически неверно и на практике ведет к грубым ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру необходимо учитывать иначе: полная стоимость инфраструктуры должна равномерно распределяться на все территориальные элементы, образуя региональную составляющую ренты местоположения; о учет местоположения территориального элемента только через расстояние до городского центра недостаточен; о способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и удобств местоположения никак не определен; о методика практически не формализована и опирается лишь на опыт и интуицию авторов. Она не представлена в явном виде, и переход от качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.
Большинство других методических подходов имеют отличия в деталях, однако, сходны в трех основных отношениях: о транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города;
91 о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов; а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.
Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.: Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.
Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.
Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. -№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.
Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на
92 ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей. В основе этого подхода лежат следующие посылки: Стоимость городских земель является отражением процессов
жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
математическое моделирование функционально-планировочной структуры
города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом. Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию
территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
процесса. Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального
зонирования территории является комплексная градостроительная оценка
территории.
Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ставятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.
93
Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.
Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально- экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально- экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.
Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.
94
1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования: локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
зависимости от физико-географических и инженерно- геологических
характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие
подработанных территорий и др.; экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в
зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума,
магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны быть
выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены со
стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня
загрязнений; факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
