ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
Основные термины используемые при описании рынка недвижимости
имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки,
используемые в действующем законодательстве, ко второму – в
профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые
непрофессионалами.
Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в
области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону.
Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с
землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их
разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это
подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты
недвижимости.
Активность определенного сектора рынка недвижимости – это
количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени (
год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и
права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии
с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы,
определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют
принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и
квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена
оценка имущества.
Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное
мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм
поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании
которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана
на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная,
первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость
для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по
которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий
полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести,
согласен был бы его приобрести.
Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения
копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на
приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его
износа.
Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества ,
используемая для определения налогооблагаемой базы.
Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях
обеспечения кредита.
Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих
процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и
оформления результатов оценки.
В практике оценки имущества используют следующие подходы –
затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на
определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию
имущества, с учетом всех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества
путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения
соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении
стоимости будущих доходов от его использования.
В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости,
распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка
недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре
после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные
специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В
1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация
оценщиков – Российское Общество Оценщиков.
Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась
первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты
профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты
регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период четко определились два направления оценки
недвижимости:
. для государственных нужд
. для нужд частных собственников и других частных юридических и физических
лиц.
Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были
законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной
деятельности.
Наряду с федеральными и местными законами в систему
государственного регулирования оценочной деятельности входят и
соответствующие подзаконные акты.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Глава 1. Общие положения.
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в
Российской Федерации.
Законодательство регулирующее оценочную деятельность в РФ, состоит из
настоящего закона , принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и
иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных актов
субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.
Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке,
установленном настоящим законом. Если международным договором РФ
установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством
РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного
договора РФ.
Статья 2.Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы
регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих РФ , субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим
лицам, для совершения сделок с объектами оценки.
Статья 3.Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной
деятельностью понимается деятельность субъектов оценочно деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной
стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена , по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции ,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение стороны сделки хорошо осведомлены
о предмете сделки и действуют в
своих интересах
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты
цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-
либо стороны не было
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны,
юридические лица и физические лица (индивидуальные
предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим
Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг
(заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством Российской Федерации установлена возможность
их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальных образований, физических лиц и
юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов
оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или
муниципальные образования, физические лица и юридические
лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им
объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим
Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным
и не зависит от установленного законодательством Российской
Страницы: 1, 2, 3, 4
